近期，全国**房地产的声音站在话题的高峰，涉及取消共享面积和预售制度，这与每个买家都密切相关。

至于共享，大部分比例都是开发商自己约定的。洋房一般是10-15%，高层一般是20-30%。买家不仅要为共享面积买单，还要每年支付物业费，这引起了很多人的强烈不满。

但事实上，共享问题也涵盖了很多方面，从开发商的角度来看，没有人会做亏损业务，取消共享，可以做单价，可能会降低公共区域建设的成本，最终买家拿钱是一样的，生活可能不舒服；

至于现房销售，估计是所有中国人的心脏病。房屋质量、虚假宣传、规划变更甚至停工都是错误的。最近，很多粉丝私下谈论我介绍房地产。每个人都非常关心房地产企业的安全，更倾向于购买大品牌房地产企业或现房/准现房。

所以趁着春天阳光明媚，我去青云谱找了两个准现房——谱洋府和南水新力新园。

目前，该地区只有这两个新板块出售。谱阳府预计明年4月交付房屋，南水新力新园将于本月底交付房屋。它们都是准现房。此外，谱阳府还有确定学区的红头文件，这在销售房地产方面是罕见的。让我们来看看这两个房地产。

基本信息

今日探盘：谱洋府/南水新力新园

周边配套

1. 交通

这两个小区离京家山地铁站差不多，步行距离600米左右，地铁出行比较方便。

出门是南一环路，西面是迎宾大道，东面是井冈山大道。开车去红谷滩和老城区很方便，不会有交通堵塞。

2.学校

学校方面，谱洋府拿出学区划入京山校区南昌师范附属实验小学教育集团红头文件，如图所示。

从谱洋府到这所学校，要经过南一环路和迎宾中大道十字路口的红绿灯，步行距离约850米。

南水新力新园没有红头文件，但离南昌师范附属实验小学会更近，不需要通过红绿灯。因此，如果谱阳府能阅读，南水新力新园应该没有问题。当然，一切都应该以房屋交付和着陆为准。

学校仍在建设中，预计将于今年9月开始招生。

在幼儿园方面，谱洋府自带2500㎡南水新力新园北面有京山幼儿园，南面有青云谱区第一幼儿园，距离不远。

在附近的学校，京山小学和迎宾中学正在规划和扩建。根据小学的学区划分，中学可能是迎宾中学。此外，京山小学可能会引进南京师范大学附属小学，但属于合作办学，未来师生素质还有待观察。

3. 商业

商业方面，两栋楼离王府井有一站地铁距离。

南水新力新园南部还有沃尔玛超市和悦达广场，步行距离约700米。

南一环路西1.6公里左右是华侨城的文化旅游配套设施。大型商场还是挺丰富的。

此外，南水新力新园南面步行距离约530米，有一个京山农贸市场，谱洋府过去要远一点，过一盏红绿灯，大约900米。

4. 公共配套

医院都很远。王府井附近有一家94医院，距离大约三公里。开车大约需要十分钟。

踩盘子的时候，谱洋府的物业顾问带我去五楼13楼的西端户看象湖湖景。确实可以看到，但也属于三四线的湖景。

，幸运的是，西面没有太高的建筑，否则湖景就不能摩擦了。西端户的主卧室在西面开了一扇凸窗，估计也是为了这个湖景。（我给你拍了照片，但我不知道我的手机有什么疾病没有保存，啊）。

南水新力新园一栋高层建筑，高层建筑也能看到湖景。

户型解读

谱洋府共有5栋30层、2梯、4户高层建筑，其中4栋靠近高架建筑，唯一一栋没有靠近高架建筑的建筑被粮食局包装购买。西面的4#已经卖完了(估计是因为湖景)，东面的5#6#7#目前在卖。

目前，谱阳府正在销售两种户型 ，97㎡、114㎡三室两厅两卫。大户型是端户，小户型是中间户。

向左滑动查看114㎡户型图

户型挺有规律的，动静分离，客餐厅一体化，层高比较高，达到了三米一，空间感会更强。市场上其他户型的楼层高度基本在2.9米左右。据房地产顾介绍，再加上凸窗和阳台的赠送面积，入住率约为82%。

谱阳府的窗户都是双层玻璃的隔音材料。样板间关上窗户真的听不到声音，但是去13楼看湖景的时候噪音很大。客厅的窗户关着，后面发现卧室的窗户没关。

这意味着只要你打开窗户通风，你就必须忍受噪音的干扰，这真的不太适合居住。夜深人静的时候，感觉和白天不一样。如果你真的想买，你最好在晚上踩一下。

也许正是为了弥补贴近高架桥的不足，谱阳府在装修上下了很大功夫，所有的地板都铺上了大理石。厨房和厕所都使用海康威视、汉斯格雅、西门子等品牌（我个人对此不太了解，但房地产顾问在介绍时非常自豪），客厅电视墙的软袋和卧室床头的软袋也是免费的。阳台上有所有的洗衣机和中央空调，大户型玄关酒柜也是赠送的，总之，能有的都有。

让我们来谈谈南水新力新园的户型。南水新力新园已经卖了两年了。现在六层的房子基本上都是低层的。在高层建筑中，低层建筑提前做了特价，大约一万二左右，基本都卖完了，剩下的都是13楼的高层。现在价格要高了一万五左右。

所有洋房都做成了105㎡三室两厅两卫，高层107㎡三室两厅两卫，129㎡四室两厅两卫两种户型。

洋房建面约105㎡户型三室两厅两卫：

房屋类型相对较长，只有两个房间朝南。主卧。主卧面向客厅，隐私度稍差。然而，房屋的入住率很高，没有礼品的面积已经达到了80%。此外，阳台的一半是免费的，所有的凸窗都是免费的。一进去，空间就很开阔，看起来很舒服。它还配备了中央空调。

高层建面约107㎡户型三室两厅两卫：

高层公寓相对方正，三开间朝南，得房率在77%左右。看了一个低楼层的实体样板房，采光其实还可以，外面是低楼层的旧改房，不会遮挡。

楼下的蓝色地块被用作儿童游乐园。目前还没有安装娱乐设施。楼下一层做成架空层，放了一些健身娱乐设施。

高层建面约129㎡户型四室两厅两卫：

129㎡房屋类型相对较长，类似于房屋类型，但主卧室北面有一个小房间，没有单独出来，主卧室出去，所以适合做衣帽间或书房，房间西面也做了凸窗，高层可以从这里看到湖景，也很舒适。

南水新力新园正好错开了高架路段，北面有一些老房子，不会受到噪音的影响，比谱阳府更适合居住。

价格分析

在价格方面，谱洋府13楼单价约为一万三千多，23楼大约一万四千多，平均价格应该在1500左右。我认为价格不是很低，但据说去年卖得更贵·······

南水新力新园洋房价格接近一万六，高层也要一万四千多与谱洋府没有太大区别。

附近二手房平均挂牌价格在一万三左右，老小区都是七八千价格。就这个地段而言，1.5万的平均价格还是有点贵，南水新力新园早期买特价房的人还是挺划算的。

还是有相当多的楼盘可以选择，位置更好，户型设计更主流，也有很多，我觉得没必要盯着这两盘。

南楼点评

这两栋楼的体积都不大，所以社区设计相当一般，只是做了一些基本的绿化娱乐设施。

由于地处老城区，周边地区发展相当成熟，未来没有发展空间。也许旧社区旧改后城市界面会更好。

南水新园大门那条路

下面简单总结一下这两个盘子的优缺点:

谱洋府：

优势：

1.装修真的很好，层高三米一米

2.地铁附近交通便利

3.位于老城区，配套设施成熟

4.学区已

劣势：

1.靠近高架桥，噪音麻烦

2.城市界面一般

3.一般性价比

南水新力新园：

优势：

1.地铁附近交通便利

2.周边设施丰富，离学校、菜市场会比谱洋府更近一点

3.立即交房，确定性较高

劣势：

1.价格真的不便宜

2.前后都是老社区，城市界面极其普遍

3.装修没有谱阳府豪

最后，大悦城也有几栋靠近高架桥的建筑。开业时，它们以121300元的价格被清除。无论是房地产规格、社区园林设计、学校、位置还是房地产企业品牌，谱阳府都比较差。因此，我认为这个盘子的生活属性和性价比真的很普遍。

更适合区内居民自住，但我觉得如果睡眠敏感，真的要慎重考虑。